2021年房地產市場表現可謂價格上漲，除房價平均漲幅約9.5%，交易量也增長了7%左右。據吉佳網統計，2021年六都各行政區房價漲幅前十，幾乎都是過去被忽視的中南部蛋白質區。房地產市場趨勢專家李同榮特別分析，潛伏在六都的地區仍有很多優勢，如交通利潤高、產業入駐、人口流入等，將繼續引領各行各業房價，其中最具發展潛力的行政區可以根據人口增長率統計。排名前十，分別是林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山等十大行政區。除了竹北不在六都，六都都都是有題材的蛋白質區。與年增長前十不同的是，中南部不再專注於前十，北部和中南部各佔五位，平分秋色。近三年來，台灣行政區人口增長率排名前十從人口增長率排名中發現了最具潛力的三大優勢:交通建設、低基期蛋白、產業進駐
李同榮表示，透過觀察近三年六都行政區人口增長率，我們可以發現他們的人口淨增長有三個優勢，一是交通建設，二是低基期蛋白質區，三是新興工業區。這三個因素直接有利於商業區的發展，當然會帶動就業人口和新移民人口的流入。因此，從近三年人口淨流入增長率排名可以直接判斷行政區未來發展的強度和潛力。

在人口增長率排名前十的行政區域中，新北市林口、淡水、五大利因在交通建設中帶動未來城市發展的願景；桃園八德、龜山區也是受益於捷運建設的利因，帶動了新商業區的發展潛力；竹北可以說是高科技城鎮的平均年收入。它吸引的不僅僅是人，還有資金和財富的積累。經過20年的商業區發展，房地產品質要求不斷提高，房價不難上漲；除了捷運建設和市區重新劃分外，台中北屯還擁有中科沿線帶動的就業機會和人口淨流入紅利；除了過去低房價基期外，台南的改善也是臺積電效應的直接受益區塊。土地、預售和房屋三箭齊發，房價上漲相當驚人；高雄仁武和橋頭位於高雄新興工業S廊帶的兩端，是南方房價上漲的指標。詳細說明各區發展要素如下：

（1）林口區發展要素：交通建設促進商業區繁榮

近年來，新城發展迅速，人口大量移民，特別是在新城南、交通、購物中心等重大利潤，都集中在這裡，預售熱潮也推動了當地房地產市場的狀態，成為林口房價的領導者，靠近機器A9站區，房價上漲強度將繼續。

目前，新城還有待開發，總投資超過240億元。由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期國際媒體園區招商案持續完成。該地區位於新北與桃園的交界處。近年來，由於交通的推動，商業區的發展吸引了人口的淨流入，徹底擺脫了過去被稱為鬼城的汙名。

（2）五股區發展要素：輕軌建設利加上預期心理

新北市軌道經濟正如火如荼地進行著。未來，蘆洲三重民眾將不再需要到台北火車站轉車。周子洋重劃區周邊42公頃開發計劃將於2028年完工開通。F10到F065站中和新蘆線與機場捷運線串聯，可連線新莊大眾捷運系統。因此，它的功能是透過三重連線社蘆橋與台北進行連線，未來將成為另一個新的北方商業區，未來發展的預期心理將推動房價持續上漲。

（3）竹北市的發展要素：人口和財富的雙向收集

竹北市近年來人口增長迅速，主要是由於新竹科技園、臺元科技園、臺大生醫藥園等原產業不斷擴大工廠。竹科人在這裡買房子，甚至囤積房子，生產技術和醫生群體也進入了這裡。竹科購房群體具有高收入、高生育率的特點，也帶來了持續的自主住房和房屋更換需求。雖然竹北不是六都，但它是六都以外最具發展特色的城市。

（4）淡水區發展要素：淡江大橋、淡北路加強新城鎮商業區功能

過去，淡海新市鎮雖然有很多餘屋，空屋率高，但隨著輕軌、淡江大橋、淡北路等各種建設…等等，有助於改善最受批評的交通問題，近年來開放的美麗新廣場也為居民提供了購物和娛樂需求，生活功能日益完善，增加了淡水和新城的移民人口。
淡水因淡江大橋連結八里新市鎮，成為未來新北雙星，而淡北道路更將解決長期交道問題的盲腸要害，加上平均房價基期較低，平價的親水住宅區將一舉翻身。

（五）仁武區發展要素：房價親民、產業園區帶動未來商機

仁武區的特點是房價貼近百姓，隨著人口增長區房價也創下新高，仁武區自2011年以來房價上漲了40%以上，未來仍有上漲潛力。

仁武產業園區已經有300多家制造商進行了談判，這是促進區域發展的主要試金石。自去年11月以來，仁武產業園區正式啟動了第一階段的統一合同專案。預計將創造242億年的產值，提供6300個就業機會。仁武產業園區總面積74公頃，有利於推動高雄產業升級轉型。電子、航空航天、智慧物流、精密機械等大型製造商已超過150家。仁武也是高雄S工業走廊連線小港區發展的重要終點。

（6）橋頭區發展要素：政府重點支援工業區

橋頭工業區由於政府的大力支援，促進了大型工業區的規劃，帶來了大量的就業機會，促進了人口紅利的轉移和建設，吸引了買家繼續入駐。橋頭惠新臺17線建設即將完成，房價基礎較低，將成為首購青睞的主要區域。

（7）善化區發展要素：臺積電周邊擴散效應

自臺積電在台南科技園擴建以來，善化地區的土地價格幾乎翻了一番。在工廠設定效應和就業人口紅利的推動下，過去一年人口正式超過5萬人。善化和新城受益於南科，成為近年來台南最受關注的房地產市場熱點。

（8）北屯區發展要素：重大交通建設和產業進入，吸引新移民
台中人口最多的北屯區人口正式突破29萬大關。分析原因，在公共建設的推動下，捷運綠線通車、鐵路高架橋、水湳經貿園區開發、北屯體育中心等重大建設，包括民營企業COSTCO二店、巨蛋、全球購物中心紛紛設立，成為人們移居北屯的強烈誘因。

同時，中科后里公園向南發展到連線北囤重劃區的豐原，吸引了許多新的就業移民。目前，北屯最熱門的地區包括朱子和11期。朱子的房價接近人們，未來仍能吸引首次購買或退休人員。

（9）八德區發展要素：捷運、低房價、重劃區三利因

桃園市八德區人口超過20萬，擁捷運建設問題，房價基期低。近年來，它明顯受到捷運發展的推動，吸引了北方人和北漂人士購買房屋的意願。由於建設主題不斷，八德包括捷運綠線建設、國道3號大英豐德交流道建設等，未來的增長備受關注。

目前，八德房地產市場以八德廣豐特區和八德擴建重劃區最為引人注目。重劃區還有中利延伸線、大溪延伸線等綠線願景。房地產市場值得期待。

（10）龜山區發展要素：桃園新北交易會重鎮

它吸引了許多北北桃首購人士的注意。未來三年的房地產策略：選擇具有人口增長耐力的優質蛋白質區更是吸引不少北北桃首購族的目光。未來三年置產策略：選擇具有人口成長續航力的優質蛋白區

李同榮最後表示，在這波房價上漲中，蛋殼優於蛋白質，蛋白質優於蛋黃。蛋殼區由於基期低，有理由彌補上漲；由於交通和工業的推動，蛋白質區域翻身合理；由於蛋黃區的高基期，緩慢上升是不可避免的。

李同榮建議，在未來的房地產策略中，我們應該首先了解蛋殼補充總是有一個滿足點，蛋白質翻轉端看到人口增長率有耐力，雖然蛋黃區增長較小，但與未來房地產市場逆轉相比，抗下降性較高。未來三年，房地產戰略應朝著類似上述十大潛在區域的發展特徵發展，即具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」蛋白質區三大優勢，可立於進攻、退可守的不敗之地。