從短期來看，新冠肺炎仍然是影響台灣乃至世界的最大因素；但從中長期來看，人口結構的變化一直是台灣省國安水平的問題，現在甚至不是進行式的，而是完成式的。！根據國家發展會上週公佈的最新統計，台灣人口於今年2月開始負增長，每五人中就有一人超過65歲，因此將提前2025年到來。

事實上，開發商也很清楚，面對不可逆轉的人口衰退，擴張的城市發展（重新規劃）並不是一個長期的計劃，我們最喜歡借鏡子的日本也是如此。在過去的十年裡，房地產陷入了所謂的損失時代，但幾乎無限下降，主要是郊區或新興開發區；相對而言，城市價格和租金仍然持久。去年，由於夏季奧運會將舉行，東京出現了房地產投機。

回到台灣；儘管近年來正式努力促進城市更新或危險老年人重建，但起點確實可以討論；因為官方的真正目的似乎不是城市重建，而是啟用相關產業，然後刺激經濟（資料）。特別是到目前為止，官員們仍然相信並繼續推進城鄉擴張發展政策，這可以證明房地產市場近年來不斷增加新的重新劃分區，重新劃分區的價格繁榮。

然而，即便如此，住房展覽住房網路企業研究辦公室發現，在許多重劃分割槽，真正穩定發展，銷售順利，或離城市不遠，如江翠北、新店北、土城暫停或桃園中路；相對而言，遠離人口密整合熟的開發區，如淡海新市鎮、台北港特區或鶯歌鳳鳴，甚至容易陷入整合或低端。

另一個例子是高鐵青埔特區。雖然它最近復活了，但它依賴於投資和買入；特別是官方的建設和發展需要幾年時間才能真正形成甚至成熟，這取決於航空城的發展進展。換句話說，如果航空城的發展不如預期或最終仍然是一個大蛋糕，青埔仍然很難僅僅依靠民間商業設施來維持現有的價格規模。

當然，人口總量減少，不見得會對整體房市帶來立即且全面性的衝擊，甚至因為新產生的高齡需求，還可能創造新的藍海；但無可否認，新興郊區則幾乎肯定會受到一定程度衝擊。據此，開發商回守人口密集、機能完備成熟，原本需求(換屋)能量就足夠的市中心區，也是很合理的策略。

然而，這是北市近期新推案中的十、九大半要麼危老，要麼全部更案的真正核心原因嗎？或者只是建商認為這類推案潛在利潤更高，只有建商自己知道。